En cuanto al número de hipotecas totales en noviembre, se han incrementado un 23,3% respecto al mismo mes de 2020, con un aumento ligeramente inferior, del 23,1%, en las de vivienda. En número de operaciones, se han registrado 47.449, frente a las 38.474 del mismo mes del año anterior, lo que supone un aumento de cerca de 9.000 operaciones. Si se compara con el mes de noviembre de 2019, cuando se alcanzaron las 39.289 operaciones, se produce un aumento del 20,8%, siendo del 25,4% el crecimiento en las hipotecas sobre vivienda. La evolución de las hipotecas continúa mostrando una tendencia de crecimiento intenso en noviembre, similar a la mostrada por las compraventas. Y continúan entrando muchos inversores en el mercado, como lo demuestra la cifra de compraventas sin hipoteca.
En cuanto a las hipotecas totales durante los últimos doce meses, las caídas terminaron en febrero de 2021 y desde ese momento registraron intensas subidas anuales, entre el 30 y el 40%, hasta el mes de julio, agudizándose dichos incrementos en agosto y septiembre, para estabilizarse alrededor de crecimientos anuales cercanos al 25%, un 26,4% en octubre y el 23,3% en noviembre.
Por su parte la tasadora Tinsa aventuró unos datos anuales al finalizar al año cifrando en un 4,3% el incremento medio de los precios de la vivienda nueva y usada. Aseguran también, que el encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre aislado alcanza el 8,6 % al compararse con el mismo trimestre de 2020.
La situación hace ya tiempo que preocupa al Banco Central Europeo que, aunque no habla del término burbuja, utilizando otros eufemismos, ya asegura que se perciben problemas en determinados países. Y aunque no cita específicamente a España, ¿quién después de lo que nos está cayendo no teme que el contagio nos llegue de forma inexorable?… es sólo cuestión de tiempo. Negarlo es querer meter la cabeza en el agujero y no querer ver. España puede ser fácilmente contagiada, vía inversores, que ven las excelentes rentabilidades que aún ofrece el mercado español de la vivienda para el alquiler (7%) y compren antes que los precios suban aún más, como está sucediendo en los países de nuestro entorno
El ratio de esfuerzo inmobiliario, es decir el porcentaje de sus ingresos que dedica cada familia a la vivienda, está en este momento en el 30%-32%, cuando la situación comienza a ser peligrosa a partir del 35%. ¿Pero en cuánto tiempo alcanzaremos esa cifra con los precios subiendo como en este último trimestre? Y en este sentido todos los analistas hablan de subidas de entre el 4,5% y el 6% para este año.
Varias son las claves para que esto suceda o no. Entre ellas la política hipotecaria que adopten los bancos, la oferta de obra nueva, el incremento de los precios, la inflación y muy importante, el precio del dinero.
En estos momentos los bancos, que aprendieron de forma amarga, aunque el coste de ese aprendizaje se pagó a escote, a donde llevan las guerras hipotecarias demasiado agresivas y sin control, se mantienen de forma general en unas hipotecas al 80% y unas buenas exigencias de solvencia. En todo caso también hay que tener en cuenta que muchas de las propiedades, más de un 20%, se compran sin hipoteca, lo que indica un fuerte posicionamiento de los inversores que huyen de mercados en negativo o de ínfima rentabilidad.
Por su parte la construcción de vivienda nueva continúa recuperándose con unas 100.000 viviendas iniciadas en 2021. Es una cifra pequeña y esta falta de oferta suficiente tiene mucho que ver con las subidas de precios de la obra nueva y por ende del tirón en la segunda mano. Hay que tener en cuenta que durante los años de bonanza, el “afán constructor”, como se publicitaba una conocida inmobiliaria, se tradujo en la edificación de 525.331 viviendas en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005 y casi 800.000 en el 2006, con todo el mundo felicitándose y achacándose el éxito. Por supuesto que no todo se vendía y así en el 2004 se vendieron un total de 295.000, en el 2005, unas 336.000 y en el 2006 unas 600.000 unidades, lo que indicaría una acumulación de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacías en España era en 2019 de 3,15 millones, lo que supone un 15% del total.
Y en cuanto a los precios, qué más decir cuando mes a mes vemos subidas. Europa está viviendo su mayor escalada desde el año 2015 y en España está sucediendo lo mismo. Es cierto que la escasez de oferta en algunas zonas, junto a las nuevas necesidades en la vivienda y la afluencia de inversores, tiran hacia arriba. Además, no se puede dejar de lado que en esa escasez de oferta pueden tener mucho que ver las distintas legislaciones que se están aplicando, como es la limitación de precios de los alquileres en Cataluña, y que consiguen que determinadas regiones, como Madrid, se vuelvan atractivas. Si eso es bueno o malo para los que no estén haciendo negocio, lo veremos con el tiempo, de momento los interesados no dejan de aplaudir a Ayuso.
Uno de los mayores riesgos para que este calentón del mercado de la vivienda se acelere y termine en una burbuja que explotará en su momento, es la inflación. El alza de precios, producido por diversas causas como los incrementos de las energías o el dinero barato, está colaborando, sin ninguna duda, en la subida de precios del inmobiliario vía materiales y mano de obra. Y puede obligar, no lo olvidemos, a que el BCE inicie una subida del precio del dinero antes de que la reactivación económica esté plenamente asentada, lo que es un riesgo elevado para el mercado hipotecario y la vivienda.
El inicio de la burbuja inmobiliaria ya es un problema en muchos países. Y no sólo europeos, que no vivieron nuestra particular crisis hipotecaria y de burbuja inmobiliaria iniciada en el 2008. Los precios de la vivienda en los países de la OCDE se han incrementado un 9,5% desde el inicio de la pandemia hasta ahora, lo que representa la cifra más alta en 30 años. En la UE el precio ha registrado un incremento del 6,1% durante el primer trimestre.
Y las causas son evidentes. La amplia liquidez impulsada por los estímulos monetarios del BCE y del resto de bancos centrales y los beneficios fiscales de los diferentes países, a lo que se une el ahorro acumulado por los diversos confinamientos y sobre todo los bajos tipos de interés que atraen a inversores de todo tamaño, están calentando el mercado. Y no hay que olvidar la escasez de vivienda nueva en algunos países por la carestía de los materiales y la falta de mano de obra, que también está afectando al nuestro. En estos momentos en Canadá, Suecia y Nueva Zelanda ya se sufre abiertamente el problema y Dinamarca, Noruega y Reino Unido van detrás. Pero también Francia, Estados Unidos, Bélgica, Austria…Para que nos hagamos una idea, en este periodo de tiempo de la pandemia, en Estados Unidos los precios han subido un 19% y en Holanda un 15%.
La burbuja está ahí afuera; los precios van a seguir subiendo y como no disponemos de herramientas generalizadas para su control, inconvenientes de un mercado en el que mandan el dinero, los beneficios de unos pocos y la oferta y la demanda, estamos seguros que nos alcanzará. La duda es si será en el 2023 o en el 2024. Y como todos queremos comprar antes de que las viviendas suban más y el precio del dinero se dispare, las compraventas seguirán a un buen ritmo. El problema será el de siempre, ¿a quiénes pillará por querer llevarse el último euro cuando la burbuja inmobiliaria nos alcance?
Artículo extraído del portal inmobiliario www.aquimicasa.net